La Lex Koller sera-t-elle appliquée aux locaux commerciaux?

Ce qu’il faut savoir sur…

La Lex Koller sera-t-elle appliquée aux locaux commerciaux?

Le 10 mars 2017, le Conseil fédéral a ouvert une procédure de consultation relative à une révision de la Lex Koller. Celle-ci vise notamment à réintroduire des restrictions pour l’acquisition par des étrangers d’immeubles commerciaux locatifs, provoquant l’émoi dans les milieux économiques dans le contexte du récent rejet de la RIE III. Tour d’horizon des modifications envisagées. 

La Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, connue alors sous le nom de Lex Friedrich, puis Lex Koller après sa révision de 1997) est entrée en vigueur le 1er janvier 1985. Son article premier définit sans ambiguïté le but poursuivi, consistant à «limite[r] l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger dans le but de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse». Elle faisait notamment suite à l’Initiative populaire «contre le bradage du sol national», déposée par le comité Action nationale le 26 octobre 1979. 

Régime actuel

La LFAIE subordonne l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger à une autorisation de l’autorité cantonale compétente. En substance, l’acquisition est par principe interdite si les trois conditions suivantes sont remplies: a) l’acquéreur est une personne à l’étranger, b) l’immeuble est assujetti à raison de son affectation et c) le droit acquis est assimilé à une acquisition d’immeuble. S’agissant du premier point, sont concernés notamment les citoyens de l’UE/AELE qui ne sont pas domiciliés en Suisse, les autres étrangers qui n’ont pas le droit de s’établir en Suisse et les sociétés dominées par des capitaux étrangers…

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Les changements d’affectation par rapport au PLQ

Ce qu’il faut savoir sur…

Les changements d’affectation par rapport au PLQ

Le sujet de la conversion de surfaces commerciales en logements est un sujet d’actualité suite à la récente modification de la LDTR acceptée par la population. Si la controverse porte surtout sur la question de savoir si une telle reconversion est soumise à autorisation – à mon avis, c’est le cas –, il ne faut pas oublier que si l’on se trouve dans le périmètre d’un Plan localisé de quartier (PLQ), les constructions doivent le respecter. Toutefois, lors du contrôle de conformité des requêtes en autorisation de construire au PLQ, le Département peut trouver admissible que le projet s’écarte du plan. Il est donc intéressant de voir ce qu’il se passe lorsque le PLQ en vigueur prévoit des surfaces commerciales et que l’on souhaite les reconvertir en logement ou, si l’immeuble n’est pas encore bâti, construire des logements à la place.

La loi exige que deux conditions soient remplies pour s’écarter de ce que prévoit le PLQ. En premier lieu, la modification doit être mineure. Or, la jurisprudence considère que le changement de la destination des immeubles prévue par un PLQ constitue une modification fondamentale de celui-ci. Il ne s’agit donc pas d’une modification mineure, même si la demande d’autorisation de construire vise la transformation de surfaces commerciales en logement (voir notamment ATA/543/2011 du 30 août 2011). En effet, les exigences urbanistiques ne sont pas les mêmes pour des bâtiments à usage administratif ou dévolus au logement…

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Vendre un bien pour en acheter un autre, comment procéder?

Vendre un bien pour en acheter un autre, comment procéder?

Dans notre dernier article (Tout l’Immobilier No 732, du 21 juillet 2014), nous avons constaté qu’il n’était pas si simple de changer d’objet immobilier lorsque l’on était propriétaire. Il faut tenir compte de plusieurs paramètres, à savoir: les fonds propres, la tenue des charges, sujet que nous avions traités il y a deux semaines, et le risque de «non-vente» du premier logement. C’est donc uniquement après avoir étudié minutieusement ces divers critères qu’un établissement prendra la décision d’effectuer la transaction.

Quel est donc le meilleur moyen pour effectuer ce passage au mieux? Vendre son bien, revenir en location quelques mois, puis racheter une fois la première opération bouclée? Bien sûr que non, cela ne ferait aucun sens. Donc tout ceci a fort heureusement déjà été prévu/anticipé par les établisse- ments financiers.

Il existe quatre possibilités:

1) Les acheteurs ont des réserves financières pour les fonds propres et d’excellents revenus: dans ce cas, l’établissement financier se sent en confiance. Les clients pourraient très bien assumer quelques mois la mévente du premier objet, ou même envisager une baisse importante du prix d’achat. Dans ce cas, le prêteur acceptera la transaction sans autre et suivra ses clients.

2) Le couple a des réserves financières, mais pas les revenus nécessaires pour assumer les deux objets: dans cette option, les clients sont toujours dans une position de force, car même s’ils venaient à ne pas à vendre leur appartement, ils pourraient très bien le mettre en location. Le loyer perçu permettrait de couvrir entièrement les charges afférentes à cette propriété..

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Locataires visés par des escrocs

Locataires visés par des escrocs

La rentrée scolaire et universitaire constitue traditionnellement une occasion en or pour les aigrefins. Le retour de vacances, l’approche du début des cours et parfois la nécessité de trouver d’urgence un studio près de son Université placent les étudiants, tout particulièrement, dans une situation exposée. Petit tour d’horizon des dernières méthodes des escrocs et de la façon de s’en protéger.

Le cadre général est connu: la crise du logement fait rage, notamment à Genève et à Lausanne, et l’on note une demande accrue de petits appartements. Un certain nombre de malveillants se sont organisés pour rentabiliser cette situation et profiter de la relative détresse de locataires en place ou de jeunes à la recherche d’un premier appartement.

1. Le faux compte bancaire

Une arnaque classique, dénon cée maintes fois par les organisations professionnelles de l’immobilier. Vous recevez un e-mail, ou parfois un courrier, à l’en-tête de votre régie, vous expliquant qu’«en raison d’une refonte de son système informatique», la Régie X vous prie de changer les coordonnées du compte sur lequel vous versez votre loyer. Un numéro de compte est fourni, parfois même des bulletins de versement en bonne et due forme…

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Un locataire peut-il renoncer au bail avant la prise de possession des locaux?

Un locataire peut-il renoncer au bail avant la prise de possession des locaux?

Je suis propriétaire d’un appartement de 3 pièces à Genève. J’ai signé un contrat de bail avec une personne qui était très intéressée par mon appartement. Le bail a débuté le 1er juillet 2016. La veille de l’état des lieux d’entrée, mon locataire m’a informé oralement qu’il mettait un terme au contrat de bail signé. Il a affirmé que dans la mesure où il n’avait pas pris possession de l’appartement, une résiliation n’était pas nécessaire. Est-ce exact? (Mathilde F, Versoix)

Le locataire est lié par le contrat de bail qu’il a signé et ne peut s’en départir sans une résiliation en bonne et due forme, cela même lorsque le contrat est signé quelques temps avant la date de son commencement ou lorsque l’entrée dans les locaux est postérieure au début du contrat. En effet, dès la signature du bail, les parties sont liées par les clauses qu’il contient. Dès lors, si le locataire souhaite se départir du contrat, il devra le résilier, même si celui-ci n’a pas encore débuté.

Le bailleur est quant à lui tenu de délivrer le bien loué à la date convenue. Usuellement, cette date correspond au début du contrat de bail. Cependant, il peut arriver que le locataire prenne possession de l’objet loué quelques jours après le début du bail, notamment si le bail débute un samedi, un dimanche ou un jour férié, mais également en cas d’accord entre les parties. Le bailleur respecte son obligation de délivrer la chose lorsqu’il tient les locaux loués à disposition du locataire à la date convenue. Le bailleur est en droit de ne pas remettre l’objet pris à bail au locataire qui ne respecte pas ses obligations, par exemple qui ne constitue pas de garantie bancaire. Dans ce cas, la remise des locaux pourra être reportée jusqu’à ce que le locataire respecte ses obligations, sans que la date du début du bail soit modifiée….

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BREXIT: commentaire sur la décision britannique

BREXIT: commentaire sur la décision britannique

La décision populaire britannique de sortir de l’Union européenne aura des conséquences économiques et politiques sur la Suisse. Cet événement se répercutera également sur le marché immobilier helvétique. Il devrait encore renforcer l’attractivité des placements immobiliers. En même temps, la demande de surfaces de la part des utilisateurs finaux devrait s’affaiblir. Ainsi, l’écart entre l’important intérêt des investisseurs pour la pierre et la baisse des impulsions de la demande devrait augmenter les risques sur le marché immobilier.

PME: planifier sa succession participe de la bonne gestion

PME: planifier sa succession participe de la bonne gestion

La majorité des patrons des PME sont conscients de l’importance d’une succession bien préparée. Elle touche 10% des emplois en Suisse. Mais une pénurie de repreneurs potentiels pointe à l’horizon.

Le tissu économique de la Suisse est constitué, pour sa plus grande part, de petites et moyennes entre- prises (PME). Une grande partie d’entre elles sont dirigées par ceux qui les ont fondées et en sont toujours les propriétaires. Se pose inévitablement, un jour ou l’autre, le problème de la succession et plus tôt celui-ci sera résolu, plus sûr sera l’avenir de l’entreprise. C’est l’une des conclusions à laquelle aboutit la toute récente étude du Crédit Suisse, intitulée «La succession d’entreprise dans la pratique – le défi du changement de génération» et commentée devant la presse par les représentants de la banque: Emilie Gachet, Senior Economist Analyse sectorielle Suisse, et Michael Willimann, responsable Affaires PME Suisse romande.

La finance et les idéaux

Cette étude est la troisième amenée par la banque sur le thème de la succession, en collaboration avec le «Center for Family Business» de l’Université de Saint-Gall. Un sondage de grande envergure, correspondant au poids des PME dans l’économie suisse…

Lire la suite de l’article du Journal Tout l’Immobilier No 817 (en PDF) :  PME: planifier sa succession participe de la bonne gestion

Les marchés immobiliers passionnent les Européens

Les marchés immobiliers passionnent les Européens

 

Martin Hoesli passe en revue la recherche

 

Le professeur Martin Hoesli (Université de Genève et Université d’Edimbourg), a répertorié et analysé les articles publiés sur le marché immobilier, ces dernières années, à travers le monde industrialisé. L’importance des thématiques relevant de la recherche change parfois du tout au tout, mais l’intérêt augmente.

Ce ne sont pas moins de 350 personnes, tous des spécialistes de l’immobilier concernés de près par la recherche et la formation dans ce domaine, qui ont participé courant juin au Congrès annuel de l’European Real Estate Society (ERES) à Ratisbonne, en Allemagne. Et tous ont pu apprécier l’exposé présenté par le professeur Martin Hoesli (professeur de finance immobilière à Genève et en Ecosse), consacré au rôle joué par les experts européens dans le domaine de la recherche immobilière mondiale.

Deux approches sous-tendaient les considérations du professeur Hoesli….

Lire la suite de l’article du Journal Tout l’Immobilier No 819 (en PDF) :  Les marchés immobiliers passionnent les Européens

L’immobilier suisse, un actif risqué?

L’immobilier suisse, un actif risqué?

 

Les institutions de prévoyance se sont détournées des obligations pour leur préférer l’immobilier. Or le prix de la pierre pourrait baisser.

Représentant un peu plus de 18% de la fortune des caisses de pension, l’immobilier constitue pour elles la troisième plus importante classe d’actifs après les obligations et les actions. La pierre offre en effet un surplus de performance bienvenu.

Selon une étude de KPMG, menée après l’abandon par la BNS du taux plancher face à l’euro, l’essentiel de ces placements immobiliers est constitué d’immeubles d’habitation situés dans des villes suisses. Et les rendements nets restent très confortables: 4,7% pour le secteur d’habitation et 4,9% pour le secteur mixte et commercial.

Reste que l’immobilier suisse est cher…

Consulter l’article de Bilan pour plus d’informations : L’immobilier suisse, un actif risqué?

CRÉDIT IMMOBILIER : À QUI PROFITENT LES TAUX BAS ?

CRÉDIT IMMOBILIER : À QUI PROFITENT LES TAUX BAS ?

 

Toujours plus bas ! Alors que l’on s’attendait à une stabilisation, la majorité des banques ont encore abaissé leur taux de crédit immobilier en juillet.

Avec des taux moyens à 1,70% sur 20 ans, il est plus que jamais possible de réaliser de très belles affaires si vous envisagez d’acheter ou tout simplement si vous n’avez pas encore renégocié votre ancien crédit. Mais qui sont les premiers bénéficiaires de ces offres canons ? Et quels sont les clients en passe d’obtenir les meilleurs taux ?

Consulter l’article de Capital pour plus d’informations : Crédit immobilier: à qui profitent les taux bas ?